GESETZESÄNDERUNG IM BAUVERTRAGS- UND BAUTRÄGERRECHT ZUM 01.01.2018

5. JANUAR 2018

Zum 01.01.2018 sind neue Regelungen im Bauvertragsrecht (in Gestalt der künftigen §§ 650a ff. BGB) und besonders beim Sondertypus „Verbraucherbauvertrag“, §§ 650i ff. BGB in Kraft getreten. Für den Bauträgervertrag gelten künftig zusätzlich mit den §§ 650u, 650v ergänzende Bestimmungen.

Der Gesetzgeber legt nunmehr besonderen Wert auf die Baubeschreibung. Diese muss künftig die im Gesetz genannten Mindestinformationen dem Verbraucher rechtzeitig und in klarer Weise zur Kenntnis bringen. Schon bisher wurde unter dem Gesichtspunkt des Transparenzgebots besonderer Wert auf Bestimmtheit, Vollständigkeit und Verständlichkeit der Baubeschreibung gelegt. Nun enthält das Gesetz (siehe Art. 249 § 2 EGBGB) normierte Mindestanforderungen, vgl. den nachstehenden Gesetzeswortlaut:

„§ 2 Inhalt der Baubeschreibung

(1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.“

In diesem Zusammenhang ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Käufer/Besteller künftig insbesondere Anspruch auf bemaßte Pläne mit Angaben zur Wohnfläche (und auf welcher Basis sie ermittelt wurde, z. B. Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003) und auf Nennung des Zeitpunkts der Fertigstellung haben. Sofern der Beginn der Baumaßnahme bei Fertigung der Baubeschreibung noch nicht feststeht, ist jedenfalls die Dauer der Baumaßnahme anzugeben. Im Optimalfall sollte jedoch in den einzelnen Bau(träger)verträgen ein konkreter Fertigstellungstermin genannt werden.

Die neuen Vorgaben gelten auch für bereits laufende Projekte, sofern diesbezüglich nach dem 01.01.2018 Bau(träger)verträge beurkundet werden. Das bedeutet, dass die Baubeschreibungen auch insoweit überprüft und ggf. ergänzt werden sollten. Bei Bedarf kann je nach Verkaufsstadium ein Nachtrag zur Teilungserklärung erstellt oder die ergänzte Baubeschreibung als Anlage zum jeweiligen Vertrag mitbeurkundet werden. Jedenfalls müssen die notwendigen Informationen in die Kaufverträge aufgenommen werden. Ferner sind vor diesem Hintergrund auch für die laufenden Projekte bemaßte Pläne zu erstellen, welche den Käufer/Bestellern – soweit nicht bereits geschehen – rechtzeitig vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden müssen. Es dürfte bei diesen „Altprojekten“ aber ausreichend sein, den einzelnen Bau(träger)verträgen Grundrisspläne der verkauften Wohnung(en) inklusive Raum- und Flächenangaben beizufügen, welche den Käufern/Bestellern ebenfalls rechtzeitig vor der Beurkundung vorgelegt werden müssen.

Des Weiteren hat sich zum 01.01.2018 die Regelung zur Abnahmefiktion geändert (vgl. § 640 Abs. 2 BGB). Sofern es sich beim jeweiligen Vertragspartner um einen Verbraucher handelt, was den Regelfall darstellen dürfte, tritt die Abnahmefiktion nach der neuen Vorschrift nur ein, wenn der Verbraucher vom Unternehmer zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen wird. Es empfiehlt sich daher, die bisher in den Bau(träger)verträgen enthaltenen Regelungen zur Abnahme entsprechend anzupassen und insbesondere dahingehend ergänzen, dass neben der üblichen Abnahme nach gemeinsamer Besichtigung und Anfertigung eines „Übergabeprotokolls“ andere Formen der Abnahme, nämlich auch durch Fiktion oder auch eine konkludente Abnahme, nicht ausgeschlossen werden.

Für Rückfragen zu dieser Thematik stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.