Geschäftsschließung während der Pandemie – Recht auf Anpassung der Miete? – Rechtstipp von Rechtsanwalt Julian Bühler im Wochenendjournal Extra der LKZ

02.02.2022

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte mit Urteil vom 12.01.2022 die Frage zu entschieden, ob Gewerbemieter für die Zeit einer coronabedingten, behördlich angeordneten Betriebsschließung Miete bezahlen müssen.

Grundsätzlich komme ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht, wenn die Geschäftsschließung aufgrund einer staatlichen, coronabedingten Maßnahme erfolge. Dahinter stehe die Erwartung der Vertragsparteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. Diese Erwartung sei schwerwiegend gestört worden.

Allerdings berechtige auch die Störung der Geschäftsgrundlage nicht per se zur Vertragsanpassung. Denn weitere Voraussetzung sei, dass dem Vertragspartner das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne.

Im konkreten Fall klagte der Vermieter auf Zahlung der vollständigen Miete für den Monat April 2020, die der Mieter nicht entrichtet hatte. Per Allgemeinverfügung des (sächsischen) Staatsministeriums wurde eine Betriebsschließung angeordnet.

Eine Absage erteilt hat der BGH damit übrigens einer pauschalen Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter, etwa nach dem Motto „50:50“. Es kommt also stets auf den Einzelfall an, dies betont der BGH erneut.

In der Praxis liegt der Schwerpunkt nun eher auf tatsächlicher Ebene. Wie ist die Risikoverteilung konkret einzuschätzen? Welche Nachteile hat der Mieter konkret erlitten? Wurde Vorsorge getroffen? Gibt es z.B. eine einstandspflichtige Betriebsversicherung?

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