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ZUGANG ZUM NOTARBÜRO AUCH BEI VERHÄNGUNG EINER AUSGANGSSPERRE ODER KONTAKTVERBOT WEITERHIN MÖGLICH

ZUGANG ZUM NOTARBÜRO AUCH BEI VERHÄNGUNG EINER AUSGANGSSPERRE
ODER KONTAKTVERBOT WEITERHIN MÖGLICH

24. MÄRZ 2020

In Fortsetzung unseres Beitrages zum Arbeitsrecht möchten wir Ihnen nachfolgend einen Überblick zu weiteren betroffenen Rechtsgebieten geben:

I. Einordnung der „Corona-Pandemie“ als „höhere Gewalt“

Eine international einheitliche Definition des Begriffs der höheren Gewalt gibt es nicht. Nach der deutschen Rechtsprechung ist höhere Gewalt ein betriebsfremdes, von außen kommendes Ereignis, das unvorhersehbar und ungewöhnlich ist und mit wirtschaftlich erträglichen Mitteln auch durch die äußerste, nach Lage der Dinge vom Betroffenen vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht verhütet oder unschädlich gemacht werden kann. Es bedarf daher keiner näheren Erörterungen, dass diese Voraussetzungen bei einem Krieg, einer Epidemie oder einer Naturkatastrophe, wie einem Wirbelsturm oder einem Erdbeben vorliegen (BGHZ 100, 185 (188)). Auch hat das Amtsgericht Augsburg in einer Entscheidung vom 09.11.2004 im Hinblick auf den Ausbruch des SARS-Virus höhere Gewalt angenommen.

Nachdem die Corona-Pandemie sowohl für Deutschland, aber letztlich auch für die ganze Welt eine nicht dagewesene Situation darstellt, gibt es in der deutschen Rechtsprechung keine vergleichbaren Fälle, an denen man sich orientieren kann. Im Einzelfall gelten vorranging immer die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien, sofern diese Regelungen zu unvorhersehbaren Ereignissen, Fällen höherer Gewalt und ähnliches getroffen haben, hilfsweise die gesetzlichen Regelungen.

Unter den Voraussetzungen, dass keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, was in jedem Einzelfall zu prüfen ist, gilt grundsätzlich das Nachfolgende:

II. Werkvertragsrecht und Bauwirtschaft

Die Anordnungen der Bundesregierung und der Bundesländer in den verschiedenen Allgemeinverordnungen, die Ein- und Ausreisebeschränkungen innerhalb der EU, haben Einfluss auf die Bauwirtschaft. So stehen Lieferengpässe bei Materialien, der Ausfall von fest vereinbarten Terminen, weil Handwerker diese aufgrund von Krankheit oder staatlichen Verboten kurzfristig absagen müssen, oder Bautrupps aus den EU-Nachbarländern aufgrund von Einreiseverboten nicht anreisen dürfen, im Raum.
Oftmals werden aber auch die Auftraggeber ihrerseits von der Durchführung nicht zwingend notwendiger Arbeiten selbst den Termin absagen wollen.

1. Informationspflichten

Aufgrund des Kooperationsgebots am Bau, das vom Bundesgerichtshof mehrfach festgestellt worden ist, aber auch als wechselseitiges Gebot der Fairness, sollten sich Auftragnehmer und Auftraggeber möglichst frühzeitig darüber abstimmen, ob persönliche Termine derzeit wahrgenommen werden/werden sollen und gegebenenfalls unmittelbar über einen bereits für einen Vertragsteil feststehenden Terminausfall informieren.

2. Lieferengpässe

Wenn keine im Vertrag abweichende Regelungen getroffen wurden, fällt das Beschaffungsrisiko, also das Risiko Waren auf dem Weltmarkt zur Durchführung des Auftrags beschaffen zu können, in die Risikosphäre des Auftragnehmers. Kann der Auftragnehmer nicht oder nicht rechtzeitig das Material besorgen und kommt er damit mit der Fertigstellung der Werkleistung in Verzug, drohen ihm Schadensersatzansprüche. Ein Verzug setzt jedoch voraus, dass die Verzögerung auf einem Verschulden des Auftragnehmers beruht. Es wird im Einzelfall zu prüfen und abzuwägen sein, ob durch die Corona-Pandemie eine Situation geschaffen wurde, die möglicherweise von dem Auftragnehmer nicht zu vertreten ist. Hier wird im Einzelfall abzuwägen sein, ob der Auftragnehmer die zur Beschaffung notwendigen angemessenen und zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, oder ob er beispielsweise aus Nachlässigkeit über Wochen hinweg Material, das er zur Durchführung der Baustelle benötigt, noch nicht bestellt hatte.

3. Verlängerung von Ausführungsfristen

Die Einhaltung der Vertragsfristen obliegt grundsätzlich der verpflichteten Partei, also regelmäßig dem Auftragnehmer. Eine Ausnahme gilt nach § 6 Abs. 2 Nr. 1 c) VOB/B, soweit die Behinderung durch höhere Gewalt verursacht wurde. Die Corona-Pandemie wird insoweit als höhere Gewalt eingestuft (siehe oben). Aber auch hier gilt, dass eine Verzögerung der Bauausführung, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, erfordert, dass der Auftragnehmer im Vorfeld alles Zumutbare und Erforderliche, zum Beispiel im Rahmen der Beschaffung unternommen haben muss, damit die Behinderung/Unterbrechung der Bauausführung tatsächlich auf der höheren Gewalt beruht.

Spannend wird die Frage sein, ob und inwieweit die Regelung des § 6 Abs. 2 Nr. 1 c) VOB/B auch auf das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach den Grundsätzen von Treu und Glauben, der ergänzenden Vertragsauslegung oder über die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage herangezogen und von den Gerichten bestätigt werden.

4. Kündigungsmöglichkeiten

Unabhängig von der aktuellen Situation gibt es in den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und in der VOB/B für beide Vertragsparteien außerordentliche Kündigungsgründe. Der Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung muss im Vorfeld sorgfältig abgewogen werden, da dieser die ultima ratio darstellt. Vor dem Ausspruch einer Kündigung sollte man daher auch die jeweiligen Konsequenzen und Rechtsfolgen einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung in den Blick nehmen. Erweist sich nämlich die außerordentliche Kündigung als unwirksam, kann diese als freie Kündigung gewertet werden, mit der Folge, dass der Auftragnehmer beispielsweise nach § 648 BGB die vereinbarte Vergütung abzgl. seiner ersparten Aufwendungen verlangen kann.

III. Handels- und Wirtschaftsrecht

Die Auswirkungen der Corona-Krise auf Handel- und Warenverkehr sind bereits jetzt unübersehbar. Auch hier gilt, dass im Einzelfall jeder Vertrag danach überprüft werden muss, welche Vertragspartei welche Vertragspflichten übernommen hat.

Sind die Lieferverträge als absolutes Fixgeschäft vereinbart worden?

Wer trägt das Transportrisiko, zum Beispiel bezüglich der Rechtzeitigkeit der Lieferung?

Bei internationalen Lieferverträgen über Waren und die Erbringung von Leistungen werden oftmals sogenannte Force-Majeure-Klauseln aufgenommen. Diese Vertragsklauseln sind meist allgemein formuliert, dienen aber dazu, die Vertragsparteien im Falle von höherer Gewalt von ihren Leistungspflichten teilweise oder ganz freizustellen. Diese Freistellung ist dabei meist auf die Dauer des Ereignisses begrenzt. Aber auch hier gilt, nicht jeder Lieferverzug kann pauschal mit „Corona“ und damit mit höherer Gewalt gerechtfertigt werden. Letztlich wird immer eine Prüfung der konkreten Umstände des Einzelfalls notwendig und erforderlich sein, um eine rechtliche Beurteilung vornehmen zu können.

Soweit bei grenzüberschreitenden Verträgen das UN-Kaufrecht (CISG) eingreift, entfällt nach Artikel 79 CISG für den Lieferanten eines internationalen Kaufvertrags die Haftung für einen aus höherer Gewalt resultierendes Leistungshindernis. Ist die Erfüllung dauerhaft objektiv unmöglich, entfällt der Erfüllungsanspruch endgültig. Bei grenzüberschreitenden Verträgen ist daher ergänzend zu dem Vertragsinhalt zu prüfen, welche Rechtsordnung Anwendung findet und welche Rechtsfolgen diese Rechtsordnung für den Fall der höheren Gewalt vorsieht. Eine Pauschalierung verbietet sich von Beginn an.

IV. Mietrecht

Auch die gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht im BGB beinhalten keine allgemeine Regelung, wenn eine Vertragspartei aufgrund höherer Gewalt ihre Leistungspflichten nicht erfüllen kann. Auch hier kommt es auf die jeweilige Risikozuweisung bei der einzelnen Leistungspflicht an.

Grundsätzlich ist ein Vermieter bei Säumnis des Mieters mit zwei Monatsmieten, oder mehr, berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Die Zahlungspflicht des Mieters wird grundsätzlich von „höherer Gewalt“ nicht aufgehoben. D. h. auch eine Mietminderung wegen „COVID-19“ ist grundsätzlich nicht gerechtfertigt.

Zur Abfederung der sozialen Folgen der Corona-Krise aufgrund des Verlusts von Arbeitsplätzen, Zahlungsschwierigkeiten durch den Bezug von Kurzarbeitergeld und ähnliches, plant die Bundesregierung hier eine gesetzliche Regelung vorzusehen, wonach eine Kündigung zunächst befristet für den Zeitraum ab dem 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 ausgeschlossen wird, wenn der Zahlungsrückstand erst nach dem 01.04.2020 aufgelaufen ist. Auch hier gilt es also Vorsicht walten zu lassen und im Einzelfall zu prüfen, worauf mögliche Zahlungsrückstände beruhen. Auch hier gilt: Jeder Einzelfall ist gesondert zu prüfen.

Bevor die Zahlungen einfach eingestellt werden, sollte ein offenes Gespräch mit dem Vermieter über die Gründe geführt und so versucht werden, eine für beide Seiten faire und akzeptable Lösung/Zwischenlösung zu finden.

Dr. Jochen Beckert
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

By |2022-01-17T16:12:10+01:00März 22, 2020|AKTUELLES|0 Comments

FAQ ARBEITSRECHT CORONAVIRUS / COVID-19

FAQ ARBEITSRECHT CORONAVIRUS / COVID-19

21. MÄRZ 2020

Die Ausbreitung des Coronavirus stellt nicht nur die Medizin, sondern auch Wirtschaft und Arbeitsmarkt vor große Herausforderungen. Wir möchten Ihnen nachfolgend eine erste Orientierung hinsichtlich der brennendsten Fragen aus der Beratungspraxis der letzten Tage geben. Die nachstehenden Fragen bilden natürlich nur einen kleinen Teil der aktuellen Situation ab. Selbstverständlich stehen wir Ihnen kurzfristig für die Beantwortung aller arbeitsrechtlichen Fragestellungen zur Verfügung. Teil der bei GRUB gebildeten Arbeitsgruppe sind auch Spezialisten aus dem Gesellschafts- und Insolvenzrecht, so dass wir auch in der aktuellen Krise eine umfassende und kompetente Beratung sicherstellen können.

1. Muss der Arbeitgeber die Vergütung im Falle einer Betriebsschließung fortzahlen?
Schließt der Arbeitgeber aufgrund eigener unternehmerischer Entscheidung, beispielsweise zum Schutz seiner Arbeitnehmer, den Betrieb, haben die Arbeitnehmer Annahmeverzugslohnansprüche gemäß § 615 S. 1 BGB.
Im Falle einer Betriebsschließung aufgrund behördlicher Anordnung muss der Arbeitgeber die Vergütung grundsätzlich ebenfalls weiterzahlen. Nach § 615 S. 3 BGB trägt der Arbeitgeber das Betriebsrisiko. Es kommt gerade nicht darauf an, ob der Arbeitgeber die Betriebsschließung verschuldet hat.
Ein Ausschluss der Regelungen zum Betriebsrisiko käme allenfalls bei einer Existenzgefährdung des Unternehmens in Betracht. Nachdem das Bundesarbeitsgericht in der Vergangenheit noch keinen Fall der Existenzgefährdung anerkannt hat, empfehlen wir dringend, durch Anordnung von Kurzarbeit Annahmeverzugsrisiken zu minimieren.

2. Voraussetzungen für die Anordnung von Kurzarbeit und Beantragung Kurzarbeitergeld?
Die Bundesagentur für Arbeit hat bereits Ende Februar bestätigt, dass wegen der Ausbreitung des Coronavirus bei Entgeltausfällen durch die Anordnung von Kurzarbeit Kurzarbeitergeld beantragt werden kann.
Voraussetzung für die Anordnung von Kurzarbeit und entsprechend nachzuweisen gegenüber der Agentur für Arbeit im Antragsverfahren, ist eine entsprechende Anordnungsbefugnis durch Arbeitsvertrag oder einvernehmliche Regelung mit den Arbeitnehmern. In Unternehmen mit Betriebsrat muss, aufgrund des Mitbestimmungsrechtes des Betriebsrates, eine entsprechende Betriebsvereinbarung abgeschlossen werden.
Die Bundesregierung hat mit dem Gesetz zur befristeten krisenbedingten Verbesserung der Regelungen für das Kurzarbeitergeld die Voraussetzungen für den Bezug von Kurzarbeitergeld gelockert. Ab dem 01.04.2020 können Betriebe Kurzarbeitergeld bereits beantragen, wenn nur 10 % der Beschäftigten vom Arbeitsausfall betroffen sind. Bislang war die Grenze bei einem Drittel. Zudem werden auf Grundlage der neuen Regelung die Sozialversicherungsbeiträge zu 100 % erstattet.
Weiterhin erforderlich, um eine Unvermeidbarkeit des Arbeitsausfalls nachzuweisen, ist allerdings die Anordnung von Resturlaub aus dem Vorjahr und der Abbau von Überstunden bis zu den gesetzlichen Schutzgrenzen des § 96 SGB III.

3. Kann der Arbeitgeber einseitig Urlaub und Überstundenabbau anordnen?
Eine Anordnung von Betriebsferien ist bei Vorliegen dringender betrieblicher Gründe in der Rechtsprechung anerkannt. Somit dürfte auch die Anordnung des Resturlaubs aus dem Vorjahr zur Vorbereitung des Bezugs von Kurzarbeitergeld zulässig sein. Überstundenabbau kann durch den Arbeitgeber ohnehin im Rahmen seines arbeitgeberseitigen Direktionsrechts angeordnet werden. In Betrieben mit Betriebsrat muss im Einzelfall geprüft werden, ob Mitbestimmungsrechte nach dem BetrVG oder auf Grundlage einer entsprechenden Betriebsvereinbarung bestehen.

4. Macht es Sinn, auf den Antrag auf Kurzarbeitergeld zu verzichten und ausschließlich auf Ansprüche nach dem Infektionsschutzgesetz zu setzen?
Hiervon raten wir dringend ab. Solche Ansprüche sollten lediglich ergänzend geltend gemacht werden. § 56 Infektionsschutzgesetz eröffnet zunächst für den einzelnen Arbeitnehmer einen vom Arbeitgeber zunächst zu erfüllenden Ersatzanspruch auf Entgeltfortzahlung von sechs Wochen, sofern der Arbeitnehmer konkret Adressat einer Maßnahme nach dem Infektionsschutzgesetz ist.
Fälle einer behördlichen Betriebsschließung lösen nicht automatisch einen Anspruch nach dem Infektionsschutzgesetz aus. Versäumt es der Arbeitgeber, den Antrag auf Kurzarbeitergeld zu stellen, verbleibt es im Hinblick auf die Grundsätze zum Betriebsrisiko bei der vollständigen Vergütungsfortzahlung.

5. Wann besteht ein Anspruch des Arbeitnehmers auf Entgeltfortzahlung?
Grundsätzlich nur dann, wenn eine Erkrankung des Arbeitnehmers vorliegt. Bleibt der Arbeitnehmer freiwillig zu Hause oder unterliegt Quarantänemaßnahmen, besteht kein Anspruch nach § 3 EFZG. Im Hinblick auf einen möglichen Anspruch nach dem Infektionsschutzgesetz ist zu beachten, dass bei der Möglichkeit des Arbeitnehmers, im Home Office zu arbeiten, selbst bei Anordnung von Quarantäne kein Anspruch bestehen dürfte.

6. Muss der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer bezahlten Sonderurlaub für die Betreuung der Kinder gewähren?
Ein entsprechender Anspruch auf bezahlte Freistellung für einen vorübergehenden (in der Regel kurzen) Zeitraum kann sich grundsätzlich aus § 616 BGB ergeben. In vielen Arbeitsverträgen ist diese Regelung allerdings ausgeschlossen. Der Arbeitnehmer geht dann leer aus. Nur im Falle der Erkrankung des Kindes kann ein Anspruch auf Krankengeld gegenüber der Krankenversicherung bestehen.
Eine Kündigung muss der Arbeitnehmer beim tatsächlichen Erfordernis der Kinderbetreuung nicht fürchten, da dann eine Erbringung der Arbeitsleistung aufgrund besonderer Umstände unzumutbar ist.

7. Kann der Arbeitgeber aufgrund der aktuellen Situation betriebsbedingte Kündigungen aussprechen?
Lassen sich die wirtschaftlichen Folgen durch mildere Mittel, beispielsweise die Anordnung von Kurzarbeit, nicht ausgleichen, kommt grundsätzlich eine betriebsbedingte Kündigung in Betracht. Es muss aber im Einzelfall insbesondere geprüft werden, ob aufgrund der aktuellen Situation tatsächlich ein dauerhafter Wegfall des Arbeitsplatzes begründet ist oder beispielsweise durch eine Flexibilisierung der Arbeitszeit betriebsbedingte Kündigungen vermieden werden können.

8. Benötigen meine Arbeitnehmer eine Arbeitsplatzbescheinigung?
Ob im Einzelfall eine entsprechende Bescheinigung für die Vorlage gegenüber den Polizei- und Ordnungsbehörden im Falle einer Ausgangssperre benötigt wird, richtet sich nach den Anforderungen der jeweiligen Landesverordnung. Wir empfehlen vorsorglich, unabhängig von einer entsprechenden Anordnung, den Arbeitnehmern entsprechende Bescheinigungen auszustellen. So sind Sie im Falle kurzfristiger behördlicher Anordnungen bestmöglich gewappnet.

CHRISTOPHER BOLD

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Arbeitsrecht

By |2022-01-17T16:14:42+01:00März 21, 2020|AKTUELLES|0 Comments

NOTARTÄTIGKEIT UND CORONA-VIRUS – AKTUELLE INFORMATIONEN FÜR UNSERE MANDANTEN

NOTARTÄTIGKEIT UND CORONA-VIRUS – AKTUELLE INFORMATIONEN FÜR UNSERE MANDANTEN

19. MÄRZ 2020

Sehr geehrte Mandanten unseres Notarbüros,

die aktuellen Ereignisse sorgen dafür, dass eine Vielzahl von Fragen an uns herangetragen wird. Mit den nachfolgenden Informationen möchten wir Sie über den aktuellen Stand informieren:

Vorab wollen wir festhalten: Die Politik stuft die Notartätigkeit als systemrelevant ein, sodass unsere notariellen Geschäftsstellen geöffnet bleiben. Wir sind weiter für Sie und Ihre Anliegen da.

Zu Ihrer Sicherheit und der Sicherheit unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter haben wir bereits etliche Maßnahmen getroffen: Einige unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter arbeiten im Home-Office, sodass die Anzahl der direkten Kontakte reduziert wird. Von einer detaillierten Auflistung unserer umfassenden Hygienemaßnahmen sehen wir an dieser Stelle ab – seien Sie versichert, dass wir hier alles zu Ihrer und unserer Sicherheit Mögliche tun.

Weiter gibt es Sicherheits- und Schutzmaßnahmen, bei denen wir auch ganz maßgeblich auf Ihre Unterstützung angewiesen sind. Im Wesentlichen denken wir hier an Folgendes:

1.
Bitte kommen Sie nicht ohne Voranmeldung. Wir möchten die Termine so steuern können, dass wir in unseren großzügigen Räumlichkeiten für Sie und uns die Möglichkeit haben, die notwendigen Sicherheitsabstände zu wahren. Eine „Zusammenballung“ von Menschen mit unterschiedlichen Anliegen an unserem Empfang wollen wir im Interesse aller vermeiden.

2.
Kommen Sie nicht in unser Büro, wenn Sie

–     infiziert sind oder auch noch ohne Test entsprechende Symptome aufweisen;

–     nach allgemeinen Empfehlungen unter Quarantäne stehen, z.B. Kontakt mit nachweislich infizierten Personen hatten oder sich in letzter Zeit in einem der vom Robert-Koch-Institut aufgeführten Risikogebiete aufgehalten haben.

3.
Bringen Sie zu Beurkundungen oder Beglaubigungen gerne Ihren eigenen, dokumentenechten Kugelschreiber mit.

4.
Bitte helfen Sie uns, dass Informationsaustausch und Besprechungen möglichst per Fernkommunikationsmittel wie Telefon oder E-Mail erfolgen, um auch hier den persönlichen Kontakt bestmöglich zu reduzieren, ohne dass dabei die Qualität der Zusammenarbeit beeinträchtigt wird.

5.
Bitte erscheinen Sie in unserem Büro nur mit der notwendigen Anzahl von Urkundenbeteiligten zu Beurkundungen und Beglaubigungen. Auch wenn inhaltliche, seelische, rechtliche oder moralische Unterstützung bei Beurkundungen wünschenswert sein kann, ist es aktuell besser, die Anzahl der im Wartebereich und in den Beurkundungszimmern anwesenden Personen auf das notwendige Maß zu beschränken, also auf Urkundenbeteiligte, gesetzliche oder rechtsgeschäftliche Vertreter und evtl. notwendige Dolmetscher. Freunde, Bekannte, Verwandte oder nicht zwingend notwendige Berater dürfen wir höflich bitten, nicht zu erscheinen. So ist es uns möglich, in unseren großen Beurkundungszimmern auch während der Beurkundung die „Sicherheitsabstände“ zwischen allen Beteiligten einhalten zu können. Es soll sich auch in dieser schwierigen Zeit jeder bei uns so wohl wie nur irgend möglich fühlen.

6.
Allgemein dürfen wir noch darauf hinweisen, dass Beurkundungen und Beglaubigungen in der Regel die persönliche Anwesenheit der Beteiligten beim Notar erfordern. Eine „Fernbeurkundung“ via Telefonkonferenz, Videoübertragung o.ä. ist gesetzlich (noch) nicht vorgesehen.

Zu Risikogruppen gehörende Personen können sich natürlich bei Beurkundungen oder Beglaubigungen bspw. mittels notarieller General- und Vorsorgevollmachten durch eine bevollmächtigte Vertrauensperson, die nicht zur Risikogruppe gehört, vertreten lassen.

In seltenen Ausnahmefällen könnte eine Beurkundung auch so gestaltet werden, dass für einen Urkundenbeteiligten ein Vertreter ohne Vertretungsvollmacht auftritt und der Urkundenbeteiligte dann in einer lediglich 1-2 Minuten in Anspruch nehmenden Nachgenehmigung den Urkundeninhalt bestätigt. Dies verursacht aber zum einen Zusatzkosten, zum anderen besteht der Sinn der notariellen Beurkundung ja gerade darin, dass der Notar den Beteiligten den Inhalt der Urkunde und auch etwaige Risiken erläutert. Die Informations- und Belehrungsfunktion der Beurkundung wird durch eine kurze Unterschriftsbeglaubigung für eine Nachgenehmigung natürlich nicht vollständig erfüllt. Daher ist in der Regel die Anwesenheit der Urkundenbeteiligten in Person oder durch einen hinreichend bevollmächtigten Vertreter erforderlich bzw. jedenfalls sinnvoll.

7.
Mit den von uns bereits ergriffenen Maßnahmen, Ihrer Unterstützung und Rücksichtnahme und den glücklicherweise vorhandenen großzügigen räumlichen Gegebenheiten in unserem Büro gehen wir positiv gestimmt davon aus, Ihre Angelegenheiten weiterhin bestmöglich erledigen zu können.

Für Ihr Verständnis und Ihre Mithilfe bedanken wir uns.

Bahmann   Dr. Grosse   Dr. Thomma

By |2022-01-17T16:16:05+01:00März 19, 2020|AKTUELLES|0 Comments

GRUB BERÄT ALLEINGESELLSCHAFTER DER INNOBRAZE GMBH BEI VERKAUF SEINER ANTEILE AN KYMERA INTERNATIONAL

GRUB BERÄT ALLEINGESELLSCHAFTER DER INNOBRAZE GMBH BEI VERKAUF
SEINER ANTEILE AN KYMERA INTERNATIONAL

9. MÄRZ 2020

25. Februar 2020

Der Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Innobraze GmbH, Dr. Harald Krappitz, hat seine Anteile an die Kymera International verkauft und wurde bei dieser Transaktion von Grub Bahmann Rechtsanwälte umfassend beraten.

Die Innobraze GmbH ist im Jahre 1997 aus der Lötpastenfertigung der Mahler-Dienstleistungs-GmbH und dem Bereich Braze Coat der Degussa AG hervorgegangen. Das international ausgerichtete Geschäft umfasst ein großes Leistungsspektrum im Bereich des Hochtemperaturlötens. In ihrem Segment ist die Innobraze GmbH Technologieführer und beliefert Kunden aus den Bereichen Automobilindustrie, Hausgerätetechnik, Werkzeugindustrie sowie Luftfahrt und Energietechnik.

Die Unternehmen der Kymera International blicken auf eine mehr als hundertjährige Geschichte der Metallpulverherstellung zurück. Die Gruppe verfügt über Produktionsstätten in sieben Ländern und stellt eine breite Palette von Werkstoffen her. Kymera International gehört zum Portfolio des Private Equity Unternehmens Palladium Equity Partners mit dem Sitz in New York.

Die beteiligten Unternehmen erhoffen sich von der Transaktion eine Intensivierung der strategischen Partnerschaft und die Hebung von Synergieeffekten.

Berater Grub Bahmann Rechtsanwälte:
Rechtsanwalt Dr. Christoph Bentele, LL.M., Gesellschaftsrecht/M&A,
Rechtsanwalt Christopher Bold, Arbeitsrecht

By |2022-01-17T16:18:11+01:00März 9, 2020|AKTUELLES|0 Comments

BAUTRÄGERVERTRAG ENDLICH VERSTÄNDLICH – NOTAR DR. PETER GROSSE IN DER LUDWIGSBURGER KREISZEITUNG

BAUTRÄGERVERTRAG ENDLICH VERSTÄNDLICH – NOTAR DR. PETER GROSSE IN
DER LUDWIGSBURGER KREISZEITUNG

5. NOVEMBER 2019

„Ein Bauträgervertrag schützt in allererster Linie den Käufer“, betont Dr. Peter Grosse auf der Immo-Messe der Ludwigsburger Kreiszeitung. Auch wenn der wegen seiner komplizierten Formulierungen auf viele Laien abschreckend wirke. Der Ludwigsburger Rechtsanwalt und Notar sprach dagegen Klartext.

Das Juristendeutsch übersetzte Grosse anhand eines Mustervertrags in verständliches Deutsch. „Dieser Vertrag muss dem Käufer zusammen mit der Baubeschreibung und der Teilungserklärung wenigstens zwei Wochen vor der Beurkundung zugestellt werden“ – per Post, per Fax oder per E-Mail. Damit man sich in aller Ruhe damit befassen und notfalls anwaltlichen Rat holen könne. Ansonsten könne ein Kauf auch noch nachträglich rückgängig gemacht werden. Mit dem notariell beurkundeten Dokument werde sichergestellt, dass kein Käufer über den Tisch gezogen werde. Und der Vertrag gilt erst, wenn er nach seiner Verlesung seitens des Notars und allen Beteiligten unterzeichnet wurde.

Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf beschreibt Grosse dabei als neutrale Instanz. Es sei vom Gesetzgeber ausgeschlossen, dass eine Partei bevorzugt oder einseitig beraten werde. „Bauträger und Notar stecken nicht unter einer Decke. Misstrauen ist nicht angebracht.“ Vertrag leite sich außerdem ab aus „sich vertragen“.

Den gesamten Artikel des Autors Thomas Faulhaber finden Sie auf der Homepage der Ludwigsburger Kreiszeitung.

By |2022-01-17T16:22:36+01:00November 5, 2019|AKTUELLES|0 Comments

STELLENANGEBOT: NOTARFACHANGESTELLTE (M/W/D)

STELLENANGEBOT: NOTARFACHANGESTELLTE (M/W/D)

11. APRIL 2019

Wir suchen zur Verstärkung unseres Teams schnellstmöglich

Notarfachangestellte (m/w/d)
in Voll- oder Teilzeit

für unsere zivilrechtlich ausgerichtete Kanzlei in Ludwigsburg. In unserer Kanzlei sind derzeit drei (Anwalts-)Notare sowie sieben weitere Rechtsanwälte auf den Gebieten Arbeitsrecht, Bank- und Kapitalmarktrecht, Bau-, Architekten- und Vergaberecht, Erbrecht, Familienrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht sowie Mietrecht tätig.

Unser modern ausgestattetes Büro liegt verkehrsgünstig in unmittelbarer Nähe des Ludwigsburger Bahnhofs.

Ihre Aufgaben:

Im Notarbereich übernehmen Sie insbesondere die selbstständige Erstellung und Ausfertigung von Urkunden, die Erstellung von Kostenrechnungen, die Vollzugsüberwachung sowie die allgemeine Korrespondenz mit unseren Mandanten.

Ihr Profil:

Sie haben die Ausbildung als Notarfachangestellte/r bzw. Rechtsanwalts- und Notarfachangestellte/r erfolgreich absolviert. Idealerweise mit Berufserfahrung und/oder mit weiterführender Qualifikation, Notarfachassistent(in) oder Notarfachwirt(in).

Sie sollten Freude und Interesse an der notariellen Tätigkeit haben sowie freundlich und kollegial sein.

Sie verfügen über gute Kenntnisse im Umgang mit gängiger Kanzleisoftware (z.B. RA-Micro, NOAH).

Wir bieten einen interessanten, sicheren und unbefristeten Arbeitsplatz mit flexiblen Arbeitszeiten. Eine attraktive Vergütung, Sportangebote, Kanzleievents und die regelmäßige Fortbildung unserer Mitarbeiter sind für uns selbstverständlich.

Sie sind auf der Suche nach einer abwechslungsreichen und verantwortungsvollen Tätigkeit?

Dann richten Sie Ihre Bewerbung an:

Rechtsanwalt Christopher Bold
Solitudestraße 20, 71638 Ludwigsburg
bold@grub-lb.de
www.grub-lb.de

By |2022-01-17T16:24:18+01:00April 11, 2019|AKTUELLES|0 Comments

KANZLEI SPENDET 10.000 EURO FÜR LUDWIGSBURGER VESPERKIRCHE

KANZLEI SPENDET 10.000 EURO FÜR LUDWIGSBURGER VESPERKIRCHE

29. MÄRZ 2019

Die „Kanzlei Grub – Rechtsanwälte und Notare“ unterstützt erneut die Vesperkirche Ludwigsburg. Einen Scheck über 10.000 Euro überreichten Vertreter der Kanzlei kürzlich den Verantwortlichen der Vesperkirche. Schon seit Jahren gehört die Kanzlei zu den treuen Unterstützern des Großprojekts Vesperkirche. „Die Vesperkirche liegt uns sehr am Herzen, gibt sie doch jedes Jahr einen wichtigen Impuls für den gesellschaftlichen Zusammenhalt in dieser Stadt und in der Region“, so die Vertreter der Kanzlei bei der Spendenübergabe.

Für die Verantwortlichen der Vesperkirche sei eine solche kontinuierliche und großzügige finanzielle Förderung von unschätzbarem Wert, so Pfarrerin Gisela Vogt. „Gerade in der Verlässlichkeit liegt der große Wert dieser Unterstützung. Wir sind der Kanzlei dafür sehr dankbar.“ Während die Ludwigsburger Vesperkirche Anfang März zu Ende ging, läuft die Aktion „3 Wochen Vesperkirche – 52 Wochen dazugehören“ noch das ganze Jahr weiter. Klienten der Beratungsdienste des Kreisdiakonieverbands Ludwigsburg, die am unteren Einkommensrand leben müssen, wird dabei durch Gutscheine bei vermeintlichen Selbstverständlichkeiten wie etwa bei einem Jahres-Abo einer Tageszeitung ein Dazugehören ermöglicht.

Ludwigsburg | 29. März 2019

By |2022-01-17T16:27:49+01:00März 29, 2019|AKTUELLES|0 Comments

HINWEIS DES ARBEITGEBERS VORAUSSETZUNG FÜR DEN VERFALL VON URLAUBSANSPRÜCHEN GEM. § 7 ABS. 3 BUNDESURLAUBSGESETZ

HINWEIS DES ARBEITGEBERS VORAUSSETZUNG FÜR DEN VERFALL VON
URLAUBSANSPRÜCHEN GEM. § 7 ABS. 3 BUNDESURLAUBSGESETZ

7. MÄRZ 2019

Das Bundesurlaubsgesetz sieht in § 7 Abs. 3 grundsätzlich einen Verfall des gesetzlichen Urlaubsanspruchs zum Jahresende vor, wenn der Urlaub nicht gewährt und genommen wurde. Der EuGH hat bereits im November 2018 entschieden, dass eine Verfall zum Ende des Bezugszeitraums mit dem Europarecht grundsätzlich vereinbar sei, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass der Arbeitnehmer tatsächlich in der Lage ist, seinen Jahresurlaub zu nehmen. Diese Vorgabe hat der EuGH dahingehend konkretisiert, dass der Arbeitgeber den Arbeitnehmer rechtzeitig auffordern müsse, seinen Urlaub zu nehmen, und im Zusammenhang mit dem Hinweis auch über die Folgen des Verfalls zu belehren habe. Dieser Entscheidung hat sich nun das Bundesarbeitsgericht mit Urteil vom 19.02.2019 – 9 AZR 541/15 angeschlossen.

Auch wenn die schriftlichen Urteilsgründe noch nicht vorliegen, ist davon auszugehen, dass das BAG entsprechende Verfallsregelungen im Arbeitsvertrag für die Erfüllung der Hinweispflicht des Arbeitgebers nicht für ausreichend erachtet. Vor diesem Hintergrund ist allen Arbeitgebern zu empfehlen, spätestens im Oktober des jeweiligen Urlaubsjahres die Arbeitnehmer entsprechend anzuschreiben. Zwar gibt es nach der Entscheidung hierfür bislang keine konkrete Formvorgabe, wir empfehlen aber bereits im Hinblick auf die dem Arbeitgeber obliegende Beweislast eine Information in Textform. Bei der Erstellung eines entsprechenden Informations- und Hinweisschreibens stehen wir Ihnen gerne unterstützend zur Seite.

Christopher Bold
Fachanwalt für Arbeitsrecht

By |2022-01-17T16:29:03+01:00März 7, 2019|AKTUELLES|0 Comments

DER WIDERRUFS-JOKER BEIM VERBRAUCHERKREDITVERTRAG

DER WIDERRUFS-JOKER BEIM VERBRAUCHERKREDITVERTRAG

30. JULI 2018

Einleitung

Diesel-Skandal und Fahrverbote – ein medialer Dauerbrenner. Nicht zu Unrecht. Denn die Folgen betreffen Sie als Verbraucher, als Arbeitnehmer und als Selbständigen.

Die Absatzzahlen sinken, Diesel-Fahrzeuge erleben rapide Wertverluste, die weitere Nutzungsmöglichkeit älterer Diesel steht in den Sternen.

Plötzlich versprechen Ihnen die Medien, Ihr Nachbar und ein Bekannter ein Elixier gegen all das gefunden zu haben – zumindest für Verbraucher, also, für uns alle in unserem privaten Lebensbereich.

Schnell mal gegooglet, und siehe da: Kanzleien melden sich en masse zu Wort, zahlreiche Zeitungsartikel; der eine überbietet den anderen. Und alle versprechen Ihnen die Lösung für alle Probleme gefunden zu haben. Das Rezept gibt’s überall und sogar kostenfrei. Na, wer sagt’s denn.

Gibt es das Wundermittel der deutschen Verbraucher? – Ihre Verbraucherschutzrechte, gesponsert vom sog. Widerrufs-Joker?

Der Ausweg für alle? – Ganz so einfach ist es leider nicht.

Was ist der sog. Widerrufsjoker?

Im Ergebnis ist der Widerrufsjoker nicht mehr als die angesagte Bezeichnung für die Möglichkeit, einen Darlehensvertrag auch viele Jahre nach Abschluss des Vertrages rückabwickeln zu können.

Doch ein Allheilmittel ist er nicht.

Voraussetzungen und Chancen

Den Widerrufsjoker können Sie überhaupt nur dann ziehen, wenn Sie ein Konsumgut, sei es ein KfZ, aber auch jede andere bewegliche Sache, wie iPad, Fernseher, Einrichtungsgegenstände u.ä., finanziert haben. Der Anwendungsbereich geht daher über den in diesem Beitrag fokussierten Autokreditvertrag hinaus.

Streng genommen haben Sie beim Kauf eines Konsumguts, welches Sie finanzieren, zwar zwei verschiedene Verträge abgeschlossen: einen Kaufvertrag und einen Darlehensvertrag. Die beiden Verträge werden jedoch – in der Regel – als sog. verbundene Verträge behandelt mit der Rechtsfolge, dass der Widerruf des Verbraucherdarlehensvertrages einen Widerrufsdurchgriff auf den Kaufvertrag, der alleine für sich nicht widerruflich ist, bewirkt.

Im Regelfall besteht bei Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages ein vierzehntägiges Widerrufsrecht.

Entscheidend für den sog. Widerrufsjoker ist der Beginn dieser Widerrufsfrist. Sie beginnt nämlich nur bzw. erst dann zu laufen, wenn die Bank bestimmten vorvertraglichen Informationspflichten und Belehrungspflichten ordnungsgemäß nachgekommen ist.

Im Ergebnis kommt es daher darauf an, ob Ihre Bank bei Abschluss des Vertrages ihre gesetzlichen verbraucherschützenden Pflichten erfüllt hat. Nur in dem Fall, dass sie Ihren Pflichten nicht vollumfänglich und richtig nachgekommen ist, wäre ein Widerruf ggf. noch zum jetzigen Zeitpunkt möglich.

Eine Einschränkung gilt aber dann, wenn die Bank Ihnen gegenüber ihre Versäumnisse zwischenzeitlich gesetzeskonform nachgeholt hat. – Auch hier gilt wieder: Es ist eine Einzelfallprüfung erforderlich. Eine Generalaussage, wie sie der Widerrufsjoker suggeriert, lässt sich nicht treffen.

Startklar für die Fehlersuche. Es gibt zwei relevante und fehlerbehaftete Pflichtangaben für die Banken:

(1) Die Bank muss Sie als Verbraucher über das Ihnen zustehende Widerrufsrecht belehren und (2) sie muss den gesetzlich näher ausgestalteten vorvertraglichen Informationspflichten für Verbraucherkredite nachkommen.

Dafür hat der Gesetzgeber im Zuge der Schuldrechtsmodernisierung im Jahre 2002 ein – fortlaufend angepasstes – Musterformular zur Belehrung der Verbraucher zur Verfügung gestellt.

Im Hinblick auf die fortlaufende Anpassung ist für die Beurteilung der Richtigkeit und Vollständigkeit der Verbraucherbelehrung grundsätzlich der Zeitpunkt zu dem der Darlehensvertrag geschlossen wurde entscheidend.

Eine allgemeine Formel kann es allein aus dem Grunde nicht geben, da es immer auf das Recht zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt. Jeder Verbraucherdarlehensvertrag ist daher im Einzelfall zu überprüfen.

Bezüglich der Chancen, dass ein Widerrufsjoker in Ihrem Fall in besteht, lassen sich anhand des Abschlussdatums Ihres Vertrages zwei Leitlinien aufstellen:

Bei Verbraucherdarlehensverträgen, die zwischen den Jahren 2002 und 2010 geschlossen wurden, ist das Vorliegen fehlerbehafteter Verbraucherbelehrungen besonders wahrscheinlich. Der Bundesgerichtshof hat innerhalb dieses Zeitraums mehrfach entschieden, dass die Widerrufsbelehrungen, die die Formulierungen aus den Mustertexten verwenden, dem Grund nach irreführend und fehlerhaft sind.

Beispielsweise hat der BGH in seinem Urteil vom 01.12.2010 – Az.: VIII ZR 82/10 geurteilt, dass die vom Gesetzgeber seinerzeit vorgegebene Formulierung der Widerrufsbelehrung

Verbraucher können ihre Vertragserklärung innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen in Textform (z.B. Brief, Fax, E-Mail) oder durch Rücksendung der Sache widerrufen. Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.“

fehlerhaft ist. Die Belehrung sei hinsichtlich des Beginns der Frist unzureichend und habe deshalb den Lauf der Frist nicht gem. § 355 Abs. 2 BGB in Gang setzen können. Die Formulierung „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung” belehre den Verbraucher über den maßgeblichen Beginn der Widerrufsfrist nicht richtig, weil sie nicht umfassend ist. Der Verbraucher kann der Verwendung des Worts „frühestens” zwar entnehmen, dass der Beginn des Fristlaufs noch von weiteren Voraussetzungen abhängt, wird jedoch darüber im Unklaren gelassen, um welche Voraussetzungen es sich dabei handelt.

Die Unternehmen bzw. Banken, als Verwender der Formulare, konnten sich dementsprechend trotz Verwendung der Muster nicht darauf verlassen, dass ihre Belehrungen den Voraussetzungen und Ansprüchen des Bundesgerichtshofs genügten.

Dieser Unsicherheit und den Fehlerquellen hat der Gesetzgeber dadurch entgegengewirkt, dass er im Jahre 2010 eine sog. Gesetzlichkeitsfiktion aufgenommen hat. Bei Verbraucherdarlehensverträgen, die seit dem Jahre 2010 geschlossen wurden, hat sich die Position für die Unternehmer dergestalt verbessert, dass die aufgenommene Gesetzlichkeitsfiktion dazu führt, dass das Gericht, bei Verwendung des Mustertextes durch die Banken, davon ausgehen muss, dass korrekt über das Widerrufsrecht und die vorvertraglichen Informationspflichten belehrt wurde.

Jedoch gibt es eine Vielzahl von Unternehmen, die aufgrund von Belangen wie z.B. des Corporate Designs, die Mustertexte nicht oder jedenfalls nicht vollständig übernommen haben. Gerade wegen der nunmehr zwingenden Regelungen und gesetzlich vorgesehenen Verwendung der Mustertexte lauern für die Banken in diesen Fällen Gefahren. Durch die eigene Gestaltung wird oft nicht auf die entsprechende Transparenz- und Bestimmtheit in allen Einzelheiten geachtet, wie Sie nach dem Gesetzgeber erforderlich wäre.

Auswirkungen auf die Widerrufsfrist

Findet sich in Ihrem Verbraucherdarlehensvertrag ein Fehler in der Widerrufsbelehrung oder fehlt es an der Erfüllung einer vorvertraglichen Informationspflicht, können Sie den Darlehensvertrag noch heute widerrufen.

Der Gesetzgeber hat geregelt, dass die Widerrufsfrist nur dann zu laufen beginnt, wenn der Unternehmer bzw. die Bank ihren gesetzlichen Verbraucherbelehrungen vollständig und fehlerfrei nachgekommen ist. D.h., die grundsätzlich nur zweiwöchige Widerrufsfrist begann bislang noch gar nicht zu laufen, mit der Folge, dass Sie noch heute widerrufen können.

Eine Einschränkung gilt aber dann, wenn die Bank Ihnen gegenüber ihre Versäumnisse zwischenzeitlich gesetzeskonform nachgeholt hat. – Auch hier gilt wieder: Es ist eine Einzelfallprüfung erforderlich. Eine Generalaussage, wie sie der Widerrufsjoker suggeriert, lässt sich nicht treffen.

Folgen des Widerrufs

Nach der Erklärung des Widerrufs entsteht zwischen den Vertragsparteien, also Ihnen und der Bank ein Rückabwicklungsverhältnis gem. §§ 355 ff. BGB.

Im Rahmen eines solchen Rückabwicklungsverhältnisses sind die bereits empfangenen Leistungen von den Vertragsparteien zurückzugewähren. Danach wäre das Darlehen ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich vollständig zur Rückzahlung fällig.

Durch die Besonderheit eines sog. verbundenen Geschäfts, tritt aber die Bank in  das Vertragsverhältnis zwischen dem Autoverkäufer und Ihnen hinsichtlich der Rechtsfolgen des Widerrufs ein. Eine vollständige Rückzahlung des Darlehens ist daher nicht mehr erforderlich, da der Autoverkäufer das Darlehen bereits vollständig erhalten hat und die Bank sich dementsprechend so behandeln lassen muss, als hätte sie das Darlehen bereits zurückerhalten. Sie als Käufer haben der Bank entsprechend den kaufgegenständlichen PkW herauszugeben.

Sehr umstritten und noch nicht höchstrichterlich geklärt, ist das sich daran anschließende Problem der Wertersatzpflicht seitens des Käufers für die zwischenzeitliche – ggf. mehrjährige – Nutzung des PkW.

By |2022-01-17T16:31:14+01:00Juli 30, 2018|AKTUELLES|0 Comments

GESETZESÄNDERUNG IM BAUVERTRAGS- UND BAUTRÄGERRECHT ZUM 01.01.2018

GESETZESÄNDERUNG IM BAUVERTRAGS- UND BAUTRÄGERRECHT ZUM 01.01.2018

5. JANUAR 2018

Zum 01.01.2018 sind neue Regelungen im Bauvertragsrecht (in Gestalt der künftigen §§ 650a ff. BGB) und besonders beim Sondertypus „Verbraucherbauvertrag“, §§ 650i ff. BGB in Kraft getreten. Für den Bauträgervertrag gelten künftig zusätzlich mit den §§ 650u, 650v ergänzende Bestimmungen.

Der Gesetzgeber legt nunmehr besonderen Wert auf die Baubeschreibung. Diese muss künftig die im Gesetz genannten Mindestinformationen dem Verbraucher rechtzeitig und in klarer Weise zur Kenntnis bringen. Schon bisher wurde unter dem Gesichtspunkt des Transparenzgebots besonderer Wert auf Bestimmtheit, Vollständigkeit und Verständlichkeit der Baubeschreibung gelegt. Nun enthält das Gesetz (siehe Art. 249 § 2 EGBGB) normierte Mindestanforderungen, vgl. den nachstehenden Gesetzeswortlaut:

„§ 2 Inhalt der Baubeschreibung

(1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.“

In diesem Zusammenhang ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Käufer/Besteller künftig insbesondere Anspruch auf bemaßte Pläne mit Angaben zur Wohnfläche (und auf welcher Basis sie ermittelt wurde, z. B. Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003) und auf Nennung des Zeitpunkts der Fertigstellung haben. Sofern der Beginn der Baumaßnahme bei Fertigung der Baubeschreibung noch nicht feststeht, ist jedenfalls die Dauer der Baumaßnahme anzugeben. Im Optimalfall sollte jedoch in den einzelnen Bau(träger)verträgen ein konkreter Fertigstellungstermin genannt werden.

Die neuen Vorgaben gelten auch für bereits laufende Projekte, sofern diesbezüglich nach dem 01.01.2018 Bau(träger)verträge beurkundet werden. Das bedeutet, dass die Baubeschreibungen auch insoweit überprüft und ggf. ergänzt werden sollten. Bei Bedarf kann je nach Verkaufsstadium ein Nachtrag zur Teilungserklärung erstellt oder die ergänzte Baubeschreibung als Anlage zum jeweiligen Vertrag mitbeurkundet werden. Jedenfalls müssen die notwendigen Informationen in die Kaufverträge aufgenommen werden. Ferner sind vor diesem Hintergrund auch für die laufenden Projekte bemaßte Pläne zu erstellen, welche den Käufer/Bestellern – soweit nicht bereits geschehen – rechtzeitig vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden müssen. Es dürfte bei diesen „Altprojekten“ aber ausreichend sein, den einzelnen Bau(träger)verträgen Grundrisspläne der verkauften Wohnung(en) inklusive Raum- und Flächenangaben beizufügen, welche den Käufern/Bestellern ebenfalls rechtzeitig vor der Beurkundung vorgelegt werden müssen.

Des Weiteren hat sich zum 01.01.2018 die Regelung zur Abnahmefiktion geändert (vgl. § 640 Abs. 2 BGB). Sofern es sich beim jeweiligen Vertragspartner um einen Verbraucher handelt, was den Regelfall darstellen dürfte, tritt die Abnahmefiktion nach der neuen Vorschrift nur ein, wenn der Verbraucher vom Unternehmer zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen wird. Es empfiehlt sich daher, die bisher in den Bau(träger)verträgen enthaltenen Regelungen zur Abnahme entsprechend anzupassen und insbesondere dahingehend ergänzen, dass neben der üblichen Abnahme nach gemeinsamer Besichtigung und Anfertigung eines „Übergabeprotokolls“ andere Formen der Abnahme, nämlich auch durch Fiktion oder auch eine konkludente Abnahme, nicht ausgeschlossen werden.

Für Rückfragen zu dieser Thematik stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

By |2022-01-17T16:32:54+01:00Januar 5, 2018|AKTUELLES|0 Comments
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